为房东工这些年宿州橡塑胶，酒店老板梦碎了

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栏目 | 文旅商业评论

域 | 酒店业

01前几天，个在长沙开中端连锁酒店的老朋友小美找我聊天，语气里满是疲惫。

她说，自己估计快撑不住了，随时可能爆雷。

我问小美到底碰到了什么坎？

她叹了口气，说自己近要被房租压垮了，现在账上现金流枯竭，连员工下个月的工资都还没着落。

这让我想起她六年前酒店开业时和我讲过，给房东交租模式是押付三，有点不太理解怎么会突然窘迫成这样。

小美苦笑了声，称春节前这段时间实在是太淡了，入住率惨不忍睹，集团管理费可以先拖着，OTA 佣金没订单也就不用给，但这悬在头顶的房租是雷不动的固定成本，稍微缓几天房东脸就很难看。

她问我，自己是不是很傻，放着北京互联网大厂管不做，非要回老学别人开酒店，当时还没经验，要是和房东能谈个保底租金 + 营收提成的案就好了。

我字安慰她，车到山前有路。

结果屏幕那头沉默了许久，小美和我提到她们有个小群，里面全是当地做酒店的朋友，市场行情淡，群里从以前的怎么研究搞 OTA 流量，变成现在天天商量怎么跟业主谈租、减租。

她叹了口气，说白了，酒店这生意，开下去就不能停，可好多业主不光不减租，每年还非要涨个 3 到 5，也不看看现在啥行情。

聊到后，小美很气愤地表示，业主就是赌我们了上百万装修，舍不得走，才敢这么硬气，然后吐槽称，"虽然质不样宿州橡塑胶，但感觉跟嫣然天使医院那事有点像，都是被房东套牢了。"

和她聊完，我回来查了下近期些案例，发现这还真不是长沙个例。

近年，全国各地，从中端连锁到星地标，付不起房租的酒店正在批量出现。

今年 1 月 10 日，杭州 1818 黄金眼就报道了起令人唏嘘的纠纷，湖州德清金银岛大酒店，当地颇有头脸的酒店，竟然被曝出拖欠租金长达 15 个月。

多位被拖欠的小业主奈之下选择公开维权，面对镜头，酒店经理的回答也充满了力感，她坦言，确实有部分租金没付，但不是想赖账，而是现在的大环境摆在这里，生意产能实在是覆盖不了租金成本，他们只能选择延后支付。

酒店有酒店的奈，房东有房东的语。

去年 11 月，同样的幕在西安太白南路上演，经营了整整 11 年的西安天骊君廷酒店突然宣告停业，压死这老五星酒店的后根稻草，是长达 5 年、累计金额过千万的租金欠款。

再往前看，去年 9 月，温州嘉运大酒店大门上被贴了张冰冷的解除租赁同通知书，理由是拖欠租金 78 万元。

而惨烈的幕发生在广州，广州天河华威达酒店这老四星酒店，因为 5 年下来累积拖欠了近 360 万元租金，官司了许久。

后来，法院不再等待，对这酒店强制执行清场，大堂入口被电焊焊死，附属 KTV 和餐厅也全部陷入停摆。

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那些看上去风光限的酒店老板，现在却有越来越多的人，被那份每月到期的房租，压得直不起腰。

02

开赚钱的酒店重要的是什么？

有人说是位置，其他都是扯淡，也有人说是加盟靠谱的比什么都强，其实这些都对，但目前来看，租金才是酒店能否实现盈利的生死线。

很多酒店老板现在喘不过气，往往能追溯到六七年前那波扩张，那时候，地产市场正热，旅游业看起来前途量宿州橡塑胶，大对未来充满信心。

再后来，疫情后的年，也是国内很多酒店签约峰期，不少人着拿物业，豪赌，很多旅游城市租金被到个又个点。

不少中端、非连锁酒店同是签就是 10-15 年，当时觉得稳赚，谁能想到市场会转头就变。

当兴那句"今年是未来十年好的年"含金量还在提升，六七年前那批乐观的房租同，现在变成了勒在脖子上的绳索。

疫情后很多酒店租期刚刚结束，本来指望进入盈利期，却又头撞上了消费降。

这就造成了个巨大的剪刀差。

客房售价在跌，为了客源，酒店不得不卷价格，pvc管道管件胶以前 500 元晚的房，现在 300 元还得送早餐，RevPar（每间可供出租客房收入）肉眼可见地不断下滑。

去年北京住宿业利润总额降幅 92.9

房租却又在涨，按照当年签的同，租金通常每两三年就要递增次，涨幅雷不动。

酒店赚的钱越来越少，交的钱却越来越多，当收入曲线向下穿过成本曲线，就是亏损的开始，而在酒店租赁模式下，这个交叉点旦出现，往往就是不可逆的。

这时候可能有人会问，房东为啥不能降点租金，毕竟酒店倒闭了，他们空着也是损失。

这就触及到了商业地产个层的逻辑，很多时候，不是房东不想降，是他们也不敢降。

在商业地产估值体系里，租金水平直接决定了资产价格，尤其是大型物业，如果房东同意给酒店降租 20，那意味着在银行或者评估机构眼里，这栋楼的价值可能就要缩水 20 甚至多。

对于那些背着银行贷款的大业主来说，资产贬值可能会触发银行的抽贷条款，那才是灭顶之灾。

所以我们看到个很魔幻的僵局，酒店老板在哭穷，说再不降租就死给你看。

房东老板也在硬撑宿州橡塑胶，宁愿把酒店耗死、让他们把设备拉走，也咬死不肯在同上改低那个数字。

这就是资产价格与运营收益的严重错配。

而那些自有物业的酒店，或许还能通过降低利润预期熬过冬天，但对于租赁型酒店，尤其是那些在点签下长租约的酒店，其实每天都是在为房东工。

旦现金流转不动，违约就成了唯的解脱。

所以，这不仅仅是经营不善的问题，是旧的酒店租赁模型在新的市场周期里失了。

当原来的那套玩不动了，市场开始用种激烈的式进行出清。

在这个过程中，论是房东还是租户，都要为过去几年的盲目乐观买单。

03

这两年，我经常和华住、锦江、东呈、亚朵负责开发的朋友喝茶聊天。

过去，他们的 KPI 是签约数量，只要能把子挂上去，其他的都不重要。

但现在，风向变了。

几乎每个人都和我说，现在看到筹开的加盟商选址不佳，又是纯租赁物业，他们不仅不会忽悠签约，反而会好心提醒句，你的账，以后能不能跑得赢房租。

甚至，他们会反复强调个新趋势，尽量和房东去谈保底租金加营收提成的同。

这正在成为行业里的保命秘笈。

因为生意逻辑变了，同逻辑自然也要变，未来的酒店租赁，正在从单纯的买关系，变成伙关系。

而所谓的保底加提成，就是低营收时，酒店只付个基础的保底租金，保证房东不亏，酒店能活。

等到季营收了，房东再从额部分里分走 5 到 15 的提成。

听起来很麻烦，很多老派的房东开始也不愿意，他们习惯了躺着收钱，不喜欢陪着租户担风险。

但市场会教育所有人，越来越多的房东已经开始意识到，在这个充满不确定的时代，个活着能交租的伙人，远比签了价却随时跑路的租户要值钱得多。

所以，这不仅是战术上的调整，也是战略上的共生，酒店这门生意看似门槛不，其实怕刚成本失控。

如果不把加盟商刚成本变成弹成本，这波压力过去，下波还在后面等着。

而对于各大酒店集团来说，那个只要签约、签完甩手不管的轻资产狂欢时代，也已经过去了。

当年轻资产模式帮实现了跑马圈地，但现在，硬币的另面露出来了，加盟商自己扛租金，只收管理费，市场好的时候皆大欢喜。

市场差的时候，加盟商先倒下，后崩塌的却定是口碑和当地渠道网络。

道理很简单，不管加盟商是因为什么原因倒闭，在外界看来，就是这个子黄了。

所以，现在的酒店开发被集团按住了躁动的手，被要求提前进行风险告知，而不是上来就拍胸脯保证三年回本。

位资的开发朋友和我讲了句实话，现在的环境下，他们喜欢的其实是那些自持物业的加盟商。

没有了房东这个中间商赚差价，悬在头顶的租金达摩克利斯之剑消失了，酒店的生存容错率会大很多。

只要加盟商能赚到钱，那定是酒店集团长期的生意。

未来，酒店行业或许不再有单纯的房东，每个把房子租给酒店的人，本质上都是这酒店的风险投资人。

谁能先接受这个身份的转变宿州橡塑胶，才能在这场漫长的出清中，守住资产价值。